文/繆雯
  10月以來上海商品住宅市場迎來集中簽約,商品住宅成交量大幅飆升,終於創出了近半年來的新高。有專家認為,隨著央行新政落地與房企年度銷售業績的壓力,10月以後的市場交易量有望逐步回升,年底上海樓市會呈現出“翹尾”行情,但是,上海樓市去庫存的基本面還沒有實質性改變,因此整體市場在年底這個階段,小幅優惠的“平價”策略將成為市場主流和趨勢。
  中高端置業者信心被提振
  由於近幾周商品住宅的供應量明顯增加,加上目前“銀十”已經接近尾聲,商品住宅的成交量開始發力。據德佑地產市場研究部統計數據顯示:上周(2014年10月13日—10月19日)全市商品住宅成交面積為27.95萬平方米,環比前周上漲2.27%,周成交量僅次於今年三月最後一周。從上周成交情況來看,成交量靠前的項目基本都是9月、10月取得預售證的項目,這些項目取得了集中成交,並且個別項目在價格上出現了一定的鬆動。
  德佑地產研究總監陸騎麟表示:“金九銀十”已經接近尾聲,開發商的推盤量在這兩周明顯提高,成交量也隨之有一定的上漲。在政策落定的情況下,不少持續觀望的購房者也結束觀望期,開始抓緊“金九銀十”最後的購房高峰期入市,預計,十月的成交量會明顯好於九月。
  從成交結構來看,十月上海新建商品住宅市場已釋放出強烈的回暖信號,其中,中高端樓盤成交更顯活躍。據上海中原地產研究咨詢部數據顯示:10月截止21日,上海新建商品住宅成交量為59.3萬平方米,環比增加32.4%;其中價格在4萬元/平方米以上的中高端樓盤,成交量為10.7萬平方米,環比增加49.6%,超過全市環比增幅水平。從成交比重來看,4萬元/平方米以上的中高端樓盤,成交占比為18.0%,環比上升2.1個百分點。值得關註的是在別墅市場,上周上海別墅成交4.30萬平方米,創下今年周度成交最高記錄。與此同時,別墅供應量也大幅增加,獲得批准預售面積9.91萬平方米,共計549套。從成交排名來看,位於奉賢柘林板塊的招商海廷、浦江板塊的保利茉莉公館有不俗銷售業績。
  上海中原地產研究咨詢部高級研究員雷小蘭表示,十月樓市強勁回歸,中高端置業者的信心被提振;加上前三個季度市場低迷,不少中高端樓盤選擇平價入市,甚至給出折扣,調動了中高端置業者的積極性,因此中高端成交更加活躍。
  “供大於求”的格局並未扭轉
  雖然10月以來商品住宅成交量猛增,但是市場依舊呈現“供大於求”。就上周而言,商品住宅成交面積創下27.95萬平方米的同時,新增供應面積也環比大幅上漲55.20%,為36.53萬平方米。金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅指出,受上周上海樓市繼續升溫,商品住宅“供銷兩旺”,一掃前期的低迷狀態,或可讓政府和開發商雙雙鬆了口氣,市場轉暖的信號比較強烈。不過,連續兩周的成交量上漲遠沒有扭轉“供大於求”的格局,前周和上周的新增供應量總體依然是大於成交量,庫存是繼續加大的,開發商仍然需要藉機持續地去庫存。因此,開發商需要慎漲價,並盡可能繼續給予比較大的優惠,只有有效地去庫存,樓市才能真正企穩,才有資格考慮價格上揚,切不能為短期的“勝利”沖昏了頭腦。
  同策咨詢研究部總監張宏偉也指出,從年內第四季度上海樓市走勢來看,當前市場成交量開始反彈的同時,供應量其實也在同步增加。從這個角度來看,由於年底開發商加大推盤力度導致供應量持續增加,上海樓市仍然面臨去庫存壓力。同策咨詢研究部數據顯示,截止10月20日,上海市商品住宅庫存量已達1259.13萬平方米,市場去化周期16.17個月,儘管市場去化周期略縮短,但是仍然超出15個月的降價壓力範圍值。這說明,儘管短期內市場成交量出現反彈趨勢,但是,短期來看上海樓市仍然面臨去庫存的壓力。
  張宏偉建議購房者,在基本面逐漸趨好的背景下,購房者應該抓緊房企由於企業年度銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金採購原材料及資金面短期內確實較為緊張等策略性的降價、“平價”時機進行購房,而不是持續觀望,等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再“買漲不買跌”。  (原標題:年末樓市有望“翹尾”)
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